Có thể thấy việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi Chủ đầu tư chưa có văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện được bán, thuê mua là một rủi ro rất lớn. Hệ quả của việc này có thể dẫn đến hợp đồng mua bán bị tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp. Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết sẽ vô hiệu nếu tại thời điểm ký kết Chủ đầu tư chưa có văn bản của Sở Xây dựng xác nhận dự án đủ điều kiện được bán, chưa có bão lãnh của ngân hàng về nghĩa vụ của chủ đầu tư với bên mua, và để làm rõ, người viết sẽ phân tích các quy định pháp luật hiện hành như đề cập dưới đây.
- Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi:(i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, (ii) hồ sơ dự án, (iii) thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, (iv) giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, (v) giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quy định trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản xác định nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi thoả mãn điều kiện tại Điều 55, tức dự án có đủ hồ sơ pháp lý theo quy định và có văn bản trả lời đủ điều kiện được bán, cho thuê của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
- Thời điểm được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Đối với dự án nhà ở thì vốn để phục vụ đầu tư, xây dựng là vấn đề trọng yếu, để giải quyết vấn đề này, Luật nhà ở cho phép chủ đầu tư được huy động vốn là tiền trả trước của người mua, thuê thông qua hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy địnhtrường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do.Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
- Bảo lãnh của ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư có là điều kiện tiên quyết để được bán nhà ở hình thành trong tương lai
Khoản 1 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy địnhChủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Tuy nhiên, khoản 3 Điều 1Thông tư 13/2017/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng, theo đó quy định ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, tức dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý theo quy định và có văn bản trả lời đủ điều kiện được bán, cho thuê của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với một trong các hành vi “bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hoặc nội dung hợp đồng bảo lãnh không đúng, không đầy đủ theo quy định của pháp luật”; đồng thời, biện pháp khắc phục hậu quả là “buộc có hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư theo quy định”.
Đối chiếu các quy định nêu trên với quy định tại b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, có thể nhận định:
- Trước thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, dự án phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tức có các giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 là điều kiện tiên quyết.
- Ngân hàng cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, tức dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 và có văn bản trả lời đủ điều kiện được bán, cho thuê của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Do vậy, hợp đồng bão lãnh giữa ngân hàng và chủ đầu tư không là điều kiện tiên quyết để chứng minh dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
- Chủ đầu tư bị xử phạt hành chính khi ký hợp đồng mua bán mà chưa hoặc không có bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư với bên mua, mà không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đã ký với khách hàng.
Kết luận
Như vậy, bảo lãnh của ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư không là điều kiện tiên quyết để xác định chủ đầu tư đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai; Văn bản xác nhận của Sở Xây dựng nhà ở đủ điều kiện được bán không là điều kiện tiên quyết để chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng nếu dự án đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và hết thời hạn 15 ngày kể từ ngày chủ đầu tư gửi đến Sở Xây dựng thông báo dự án đủ điều kiện bán cùng với các tài liệu gửi kèm theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Trên đây là ý kiến của người viết dựa trên các quy định pháp luật hiện hành, qua đó các bên có thể tham khảo để có thể có được những lựa chọn, quyết định phù hợp khi thực hiện các giao liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai, mà không phải là ý kiến cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào.
