Diện tích đậu xe ô tô trong dự án nhà ở thương mại có đương nhiên của chủ đầu tư
Trong thời gian gần đây tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ có chiều hướng gia tăng. Trong rất nhiều vấn đề tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ, người viết chỉ đề cập đến tranh chấp về diện tích để xe ô tô trong các dự án nhà ở thương mại và đánh giá trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành.
Tại điểm b khoản 1 Điều 101 Luật nhà ở 2014 quy định “Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng”.
Khoản 4 Điều 8 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, quy định:
c) “Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng; tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ, tiền mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe; trường hợp mua chỗ để xe thì người mua phải đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ;”
đ) “Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô quy định tại Khoản này thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư, chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ; trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ.
Theo các quy định nêu trên, có thể thấy pháp luật quy định chỗ để xe ôtô thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư; người mua, thuê căn hộ có thể thuê hoặc mua chỗ để xe ô tô từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, các quy định này cũng đặt ra yêu cầu rằng: (i) các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư; (ii) chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này.
Như vậy, người mua, thuê căn hộ hoàn toàn được quyền lập luận rằng chủ đầu tư phải có trách nhiệm chứng minh giá bán, thuê căn hộ không bao gồm chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô là điều kiện để xác định phần diện tích này thuộc quyền quản lý, sử dụng của chủ đầu tư; trên cơ sở đó chủ đầu tư mới có quyền cho thuê hoặc bán diện tích này thông qua hợp đồng mua bán, hợp đông thuê căn hộ; và nếu không thoả một trong hai điều kiện thì phần diện tích để xe ô tô không được xác định thuộc quyền quản lý, sử dụng của chủ đầu tư.
Trong hầu hết các hợp đồng mua bán, thuê căn hộ Chủ đầu tư luôn xác định diện tích để xe ô tô là phần thuộc quyền quản lý, sử dụng của chủ đầu tư. Phần diện tích này sẽ được bán, cho thuê với giá cụ thể và có thể được tính chung vào giá mua, thuê căn hộ hoặc tách biệt với giá thuê, mua căn hộ.
Tuy nhiên, vấn đề đặt ra làm sao để xác định “chi phí đầu tư xây dựng diện tích để xe ô tô” không tính vào giá bán, giá thuê căn hộ. Chi phí này được xác định trên cơ sở thông báo của chủ đầu tư và thoả thuận tại hợp đồng hay trên cơ sở suất vốn đầu tư và tổng mức đầu tư dự án mà chủ đầu tư lập và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt khi thực hiện thủ tục đầu tư phát triển dự án.
Hiện nay các chủ đầu tư khi thực hiện đầu tư dự án đều căn cứ suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng ban hành, cụ thể tại Quyết định 44/QĐ-BXD ngày 14/01/2020, theo đó:
- Chi phí xây dựng của tầng hầm theo công năng sử dụng bằng diện tích xây dựng tầng hầm nhân với chi phí xây dựng trên một đơn vị diện tích tương ứng với số tầng hầm theo công năng đó. Trường hợp công trình có sử dụng các tầng hầm kết hợp công năng khác nhau (thương mại và đỗ xe) thì chi phí xây dựng tầng hầm của công trình được xác định theo công thức sau:
Cxdth = (Nhdx x Shdx + Nhtm x Shtm)x Kđc1 x Kđc2 (*)
Trong đó:
Cxdth: Chi phí xây dựng tầng hầm
Nhdx: Tổng diện tích hầm sử dụng làm khu đỗ xe
Shdx: Chi phí xây dựng trên một đơn vị diện tích tầng hầm sử dụng làm khu đỗ xe tương ứng với số tầng hầm của công trình.
Nhtm: Tổng diện tích hầm sử dụng làm khu thương mại
Shtm: Chi phí xây dựng trên một đơn vị diện tích tầng hầm sử dụng làm khu thương mại tương ứng với số tầng hầm của công trình.
Kđc1, Kđc2: Hệ số điều chỉnh với các trường hợp được nêu ở dưới.
- Chi phí xây dựng tầng hầm trên một đơn vị diện tích sử dụng làm khu đỗ xe bao gồm các chi phí: đào đất, kết cấu hầm, biện pháp thi công hầm, chi phí hoàn thiện đáp ứng yêu cầu làm khu đỗ xe thông thường, thuế VAT và chưa bao gồm hệ thống kỹ thuật tiên tiến như hệ thống điều hòa không khí, thông gió, báo cháy tự động, hệ thống BMS,….
- Chi phí xây dựng tầng hầm trên một đơn vị diện tích sử dụng làm khu thương mại bao gồm các chi phí: đào đất, kết cấu hầm, biện pháp thi công hầm, chi phí hoàn thiện đáp ứng yêu cầu làm khu thương mại, thuế VAT và chưa bao gồm hệ thống kỹ thuật tiên tiến như hệ thống điều hòa không khí, thông gió, báo cháy tự động, hệ thống BMS,….
Như vậy, ngay từ thời điểm xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư dự án, xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng ở giai đoạn chuẩn bị dự án. Chủ đầu tư đã có trách nhiệm phân tách và xác định cụ thể các chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích để xe tô tô trong dự án. Các hồ sơ, tài liệu này được nộp tại các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư. Sau khi dự án hoàn thành và chủ đầu tư thực hiện quyết toán thuế thì các chi phí này cũng phải được hoạch toán cụ thể.
Tóm lại, nếu từ giai đoạn đầu tư và đến khi quyết toán nếu chủ đầu tư không tách bạch được chi phí đầu tư xây dựng diện tích để xe ô tô riêng biệt thì khó để có thể chấp nhận rằng giá bán căn hộ không bao gồm chi phí đầu tư, xây dựng diện tích để xe ô tô.
