Ngày 13/8/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 229/NQ-CP, kèm theo Kế hoạch thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
Trong một bài trước, chúng tôi đã bàn về Nghị quyết này dưới góc nhìn chủ đầu tư dự án. Lần này xin nói với người mua — những người bỏ tiền thật ra để có một chỗ ở, hoặc một mảnh đất. Điều đáng nói là phần lớn định hướng trong Nghị quyết nghiêng về phía bảo vệ người mua, nhưng không phải tất cả. Dưới đây là những gì chúng tôi cho là bạn nên quan tâm.
I – Mua Nhà, Đất Sắp An Toàn Hơn
Nếu phải chọn một thay đổi quan trọng nhất, chúng tôi chọn điều này “sắp tới, chủ đầu tư sẽ buộc phải công khai dự án có đang thế chấp ngân hàng hay không”.
Phụ lục III của Nghị quyết giao Bộ Xây dựng sửa Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng công khai thông tin quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp và tình trạng sử dụng đất.
Ai từng theo dõi các vụ khách hàng mua căn hộ rồi nhiều năm không ra được sổ đều biết gốc rễ nằm ở đâu: dự án đã thế chấp cho ngân hàng, tranh chấp là một trong rất nhiều lý do, nhưng người mua không hề hay biết cho đến khi mọi chuyện đã rồi.
Cùng nhóm với nội dung trên, Nghị quyết còn nêu ba định hướng khác:
Thứ nhất, từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch bất động sản — thêm một lớp thủ tục, nhưng cũng là thêm một lớp bảo vệ.
Thứ hai, khuyến khích thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt — với người mua, đây chính là bằng chứng đã trả tiền, thứ mà rất nhiều vụ tranh chấp hiện nay thiếu.
Thứ ba, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai liên thông với dữ liệu dân cư, quy hoạch, thuế, công chứng và ngân hàng, với mục tiêu hoàn thành cơ bản trong năm 2027.
Nhưng, khi thông tin đã được công khai đầy đủ, người mua sẽ khó viện lý do “không biết và không thể biết” để chứng minh mình ngay tình khi có tranh chấp.
II – Nên Chọn Loại Nào
Chuyện niên hạn chung cư
Đây là nội dung đang bị hiểu cho chính xác, nên xin nói cho thật rõ. Phụ lục III giao Bộ Xây dựng, khi sửa Luật Nhà ở, quy định đối với chung cư xây dựng mới thì thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản; chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn.
Cần phân biệt hai khái niệm khác nhau. Thời hạn sử dụng nhà chung cư là tuổi thọ của công trình theo hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định — điều này đã có trong Luật Nhà ở 2023. Còn thời hạn sở hữu căn hộ mới là việc quyền sở hữu bị giới hạn về thời gian — nội dung này từng được đề xuất năm 2023, bị phản đối và đã bị rút khỏi dự thảo.
Cách diễn đạt trong Nghị quyết, kèm mệnh đề “gắn với bảo đảm quyền tài sản” và việc cho phép chủ sở hữu đóng góp tài chính để xây lại, nghiêng về nghĩa thứ nhất. Đây chưa phải là sở hữu chung cư có thời hạn.
Với người đang cân nhắc mua chung cư, lời khuyên thực tế của chúng tôi là nên đọc kỹ phần hợp đồng nói về việc xử lý khi công trình hết niên hạn — điều mà rất ít người mua để ý.
Đất nền trong đô thị sẽ khan hiếm hơn
Nghị quyết định hướng hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn. Đây là bước siết tiếp theo sau Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Với người đang tìm mua đất nền trong thành phố, nên biết rằng nguồn cung sẽ hẹp dần. Ngược lại, ai đã có đất nền với pháp lý đầy đủ thì lại được hưởng sự khan hiếm ấy.
Nhà ở cho thuê sắp được khuyến khích
Nghị quyết yêu cầu có chính sách ưu đãi trong giao đất, cho thuê đất để thu hút khu vực tư nhân phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp. Với những người chưa đủ khả năng mua, đây là hướng đáng chờ; nhưng thành thật mà nói, còn khá xa và vị trí dự án nhà cho thuê đôi khi là một trong những tiêu chí ưu tiên hàng đầu trước câu chuyện về giá thuê.
III- Chuyện Tiền Bạc
Phụ lục II định hướng Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỉ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỉ lệ bồi thường phù hợp với tình hình thực tế theo từng loại đất, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Nội dung này được nhiều hộ gia đình quan tâm, nhất là những người muốn chuyển đất vườn lên đất ở. Nhưng xin lưu ý một điều Nghị quyết nói “phù hợp thực tế” và “hài hòa lợi ích”, không nói sẽ giảm. Việc bổ sung khái niệm tỉ lệ thu tiền sử dụng đất cho thấy hướng điều chỉnh, còn điều chỉnh theo chiều nào thì phải chờ quy định cụ thể.
Cuối cùng, một thói quen phổ biến ghi giá thấp trong hợp đồng để giảm thuế sắp hết đường. Khi giá đất và thông tin giao dịch được công khai, dữ liệu đất đai lại liên thông với thuế và công chứng, việc ghi giá thấp ngày càng khó mà rủi ro càng tăng cao ở nhiều khía cạnh.
IV- Nếu Bạn Đang Vướng
Đang mua nhà tại một dự án đã đình trệ
Phụ lục I giao Bộ Xây dựng trình Quốc hội trong năm 2027 nghị quyết thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng, nhằm tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Nghe qua thì đây là tin tốt. Nhưng cần nói rõ Nghị quyết chưa đề cập quyền lợi của những người đã ký hợp đồng, đã đóng tiền tại chính dự án đó sẽ được xử lý ra sao khi Nhà nước mua lại, đây là một khoảng trống lớn và cần chờ cơ chế cụ thể. Vì vậy, người mua đang kẹt tại dự án đình trệ không nên ngồi chờ cơ chế này, mà vẫn cần chủ động bảo vệ quyền lợi của mình bằng các con đường hiện có.
Đất vướng quy hoạch treo
Phụ lục II định hướng quy định chặt chẽ thẩm quyền, trình tự lập quy hoạch và điều kiện điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, nhằm hạn chế và kiểm soát việc điều chỉnh quy hoạch không hợp lý. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã sẽ được lập theo hướng đơn giản, số hóa.
Với những gia đình có đất bị quy hoạch treo nhiều năm — không xây được, không bán được, cũng không được bồi thường — đây là tín hiệu đáng chú ý, dù còn phải chờ quy định cụ thể.
Thu hồi đất
Nghị quyết đặt yêu cầu các dự án tái định cư phải bảo đảm hạ tầng và dịch vụ thiết yếu, quan tâm đến sinh kế người dân; đồng thời có cơ chế phòng ngừa hành vi trục lợi chính sách bồi thường, tái định cư. Phụ lục II định hướng chính sách ưu tiên cho người có đất ở bị thu hồi được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi mở rộng. Nghĩa là khi Nhà nước thu hồi đất phụ cận công trình hạ tầng, người dân tại chỗ có thể được ưu tiên quay lại chính khu vực đó. Đây là điều đáng hỏi rõ khi làm việc với ban bồi thường.
Đất chưa có sổ, vướng mắc từ nhiều năm trước
Phần II.5 của Kế hoạch nêu hướng nghiên cứu, đề xuất cơ chế đặc thù để xử lý dứt điểm các hạn chế, vướng mắc về quản lý, sử dụng đất do lịch sử để lại, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và ổn định xã hội, nhưng không hợp thức hóa các hành vi vi phạm. Ranh giới ở đây rất quan trọng. Cơ chế đặc thù nhắm vào những vướng mắc khách quan do lịch sử để lại — giấy tờ thất lạc, thủ tục thời trước không đầy đủ, chính sách các thời kỳ chồng chéo. Còn những trường hợp có hành vi vi phạm thì không thuộc phạm vi này.
Đang khiếu nại hoặc tranh chấp
Phần II.4 nhấn mạnh nguyên tắc giải quyết dứt điểm ngay từ cơ sở, tăng cường đối thoại và hòa giải, hạn chế phát sinh khiếu kiện đông người, kéo dài, vượt cấp. Nghị quyết cũng khuyến khích người dân tham gia giám sát việc quản lý, sử dụng đất thông qua các nền tảng số và cơ chế phản ánh, kiến nghị trực tuyến.
V – Vài Vấn Đề Cần Cân Nhắc
Kiểm tra trước khi xuống tiền: Dự án có đang thế chấp không, có tranh chấp không, tình trạng pháp lý đến đâu. Tới đây những thông tin này sẽ dễ tra cứu hơn nhiều — nhưng cũng vì thế mà việc không kiểm tra sẽ khó được thông cảm hơn.
Chuyển khoản qua ngân hàng và giữ lại chứng từ: Đây là điều đơn giản nhất nhưng lại cứu được nhiều người nhất khi có chuyện.
Ghi đúng giá thật trong hợp đồng: Cửa khai giá thấp đang hẹp dần, trong khi rủi ro thì không hề giảm.
Những thay đổi nêu trên trải dài từ 2026 đến 2030. Nhưng nhóm về minh bạch thông tin là nhóm chắc chắn nhất, vì nó tiếp nối đúng hướng mà Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đi. Đó cũng là nhóm có lợi nhất cho người mua.
Ls Phạm Văn Hưng – Công ty Luật TNHH VHP Lawyers
Email: hung.pham@vhplawyers
Điện thoại: 0906 79 11 86
Lưu ý: Bài viết được tác giả tổng hợp và đánh giá tổng quan về định hướng chính sách để tham khảo, không cấu thành ý kiến tư vấn pháp lý cho bất kỳ vụ việc cụ thể nào. Nghị quyết 229/NQ-CP là văn bản điều hành, không làm thay đổi pháp luật hiện hành. Chúng tôi rất vinh hạnh khi nhận được ý kiến phản biện hoặc đóng góp của Quý vị.
