Ngày 26/8/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 339/2026/NĐ-CP (có hiệu lực thi hành ngày 26/8/2026) quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản (sau đây gọi tắt là “Nghị định 339/2026/NĐ-CP”), thay thế Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.
Một trong những điểm nổi bật của Nghị định 339/2026/NĐ-CP là quy định chủ đầu tư có trách nhiệm nộp lại số lợi bất hợp pháp, hoàn trả cho khách hàng số tiền đã thu hoặc sử dụng không đúng quy định cùng với lợi tức phát sinh, cụ thể:
1. Nhóm hành vi vi phạm quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh (Điều 67)
Phạt tiền từ 600.000.000 – 800.000.000 đồng đối với hành vi thu tiền trong bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn không đúng quy định (khoản 2).
Phạt tiền từ 800.000.000 – 1.000.000.000 đồng đối với hành vi đưa nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng vào kinh doanh nhưng không đủ điều kiện theo quy định (khoản 3).
Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc hoàn trả khách hàng toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định, kèm theo khoản lợi tức phát sinh từ số tiền đã thu đối với hành vi quy định tại khoản 2 và khoản 3.
2. Nhóm hành vi vi phạm về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 68)
Phạt tiền từ 600.000.000 – 800.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án bất động sản có một trong các hành vi: thu tiền đặt cọc từ bên đặt cọc để mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định; thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định (khoản 2).
Phạt tiền từ 800.000.000 – 1.000.000.000 đồng đối với hành vi của chủ đầu tư đưa nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh nhưng không đủ điều kiện theo quy định (khoản 4).
Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp là khoản tiền lãi phát sinh từ số tiền đã thu không đúng quy định, số tiền đã sử dụng không đúng quy định (nếu có) đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4. Buộc hoàn trả khách hàng toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định, số tiền sử dụng không đúng quy định (nếu có) kèm theo khoản lợi tức phát sinh từ số tiền đã thu, đã sử dụng không đúng quy định đối với hành vi quy định tại khoản 2.
3. Nhóm hành vi vi phạm quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (Điều 69)
Phạt tiền từ 600.000.000 – 800.000.000 đồng đối với hành vi thu tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản không đúng quy định (khoản 3).
Phạt tiền từ 800.000.000 – 1.000.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án bất động sản có một trong các hành vi: chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở khi chưa đáp ứng đủ các điều kiện, yêu cầu theo quy định; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức không đáp ứng các điều kiện, yêu cầu theo quy định (khoản 4).
Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc hoàn trả khách hàng toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định, kèm theo khoản lợi tức phát sinh từ số tiền đã thu đối với hành vi quy định tại khoản 3 và khoản 4.
4. Số lợi bất hợp pháp và lợi tức phát sinh
Điểm d khoản 5 Điều 68 quy định buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp là khoản tiền lãi phát sinh từ số tiền đã thu không đúng quy định, số tiền đã sử dụng không đúng quy định (nếu có).
Khoản 4 Điều 87 quy định việc xác định số tiền lãi quy định tại điểm b khoản 4 Điều 67, điểm d và điểm đ khoản 5 Điều 68, điểm b khoản 5 Điều 69, khoản 5 Điều 70 và điểm e khoản 5 Điều 71 Nghị định này được xác định bằng số tiền đã thu không đúng quy định, số tiền sử dụng không đúng quy định (nếu có) nhân với lãi vay bình quân hằng năm của các ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố tương ứng với thời gian chiếm dụng vốn.
Như vậy, khoản tiền lãi nêu trên là căn cứ chung để xác định cả số lợi bất hợp pháp phải nộp lại và khoản lợi tức phát sinh phải hoàn trả cho khách hàng.
5. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính
Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 01 năm đối với vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; 02 năm đối với vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý, phát triển nhà.
6. Bình luận về các quy định nêu trên của Nghị định 339/2026/NĐ-CP
Ngân hàng Nhà nước thực hiện thống kê lãi suất vay bình quân và phân nhóm Ngân hàng thương mại nhà nước (nhóm này gồm Ngân hàng TNHH MTV nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, Ngân hàng TMCP nhà nước nắm giữ vốn điều lệ) và nhóm Ngân hàng thương mại cổ phần dựa trên lãi suất cho vay được các ngân hàng công bố mà không ấn định mức cụ thể. Mức lãi vay này không phản ánh đúng mức lãi vay bình quân của các ngân hàng TMCP có vốn nhà nước.
Với nhóm hành vi vi phạm kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 68), thì Chủ đầu tư vừa phải nộp lại số lợi bất hợp pháp vừa phải trả lợi tức phát sinh cho cùng một hành vi vi phạm được quy định tại khoản 2 Điều 68. Biện pháp khắc phục hậu quả vẫn được áp dụng đối với hành vi vi phạm cho dù hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính (khoản 2 Điều 65 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 sửa đổi, bổ sung năm 2020 và năm 2025).
Tóm lại, khách hàng sẽ được chủ đầu tư hoàn trả thêm khoản lợi tức phát sinh bên cạnh tiền gốc; chủ đầu tư ngoài bị xử phạt tiền còn phải nộp lại khoản lợi bất hợp pháp. Với phương thức xác định khoản lợi tức và số lợi bất hợp pháp được tính theo thời gian chiếm dụng vốn nhân với lãi vay, các khoản này là không nhỏ và có thể tiếp tục gia tăng theo thời gian.
Bài viết tóm lược và bình luận một số nội dung của Nghị định 339/2026/NĐ-CP thuộc phạm vi quan tâm của tác giả. Phần bình luận mang tính đánh giá sơ bộ và tham khảo, không phải ý kiến pháp lý của tác giả cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào. Việc áp dụng cần được xem xét, đánh giá riêng dựa trên hồ sơ thực tế.
Luật sư Phạm Văn Hưng
VHP LAWYERS – Hotline 0906 79 11 86 | hung.pham@vhplawyers.com | vhplawyers.com
