Bằng Quyết định số 162/QĐ-CA ngày 29/5/2026 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao công bố án lệ, trong đó có Án lệ số 90/2026/AL “về thẩm quyền hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Tòa án”, theo đó:
Tình huống án lệ: Do sai sót về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ủy ban nhân dân có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất chồng lên phần diện tích đất của người sử dụng đất liền kề đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đó. Người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng đã chuyển nhượng cho người thứ ba và người thứ ba đã được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất liền kề khởi kiện vụ án hành chính yêu cầu Tòa án tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người thứ ba.
Giải pháp pháp lý:
Trường hợp này, Toà án phải xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính và có thẩm quyền xem xét tính hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người thứ ba, tuyên hủy một phần hoặc toàn bộ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này.
Bình luận:
Nguồn án lệ là Quyết định giám đốc thẩm số 10/2024/HC-GĐT ngày 16/4/2024 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, theo đó hủy Bản án hành chính phúc thẩm số 19/2022/HC-PT ngày 21/2/2022 của Tòa án nhân dân Cấp cao tại Đà Nẵng, giữ nguyên Bản án hành chính sơ thẩm số 09/2021/HC-ST ngày 08/9/2021 của Tòa án nhân dân Quảng Trị. Theo đó, Tòa án tuyên: (i) hủy một phần các quyết định hành chính (Quyết định cấp giấy chứng nhận và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp lần đầu cho bên chuyển nhượng) đối với phần diện tích 153m2 cấp chồng lấn, buộc cấp lại giấy chứng nhận cho người khởi kiện đối với phần diện tích này; (ii) xác định phần chỉnh lý tại trang IV giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm nội dung tiếp tục sử dụng đất đến tháng 11/2066 và nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua là không có giá trị pháp lý.
Tại đoạn [5] phần “Nhận định của Tòa án”, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao bác bỏ lập luận của Tòa án cấp phúc thẩm. Tòa án cấp phúc thẩm cũng xác định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bị chồng lên phần đất của người khởi kiện, nhưng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện với lý do: căn cứ điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 và khoản 5 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì Nhà nước không thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không đúng nhưng người được cấp đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Hội đồng Thẩm phán xác định nhận định này là không đúng quy định của pháp luật, bởi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính theo khoản 1 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính, Hội đồng xét xử có quyền tuyên hủy một phần hoặc toàn bộ quyết định hành chính trái pháp luật theo khoản 2 Điều 193, khoản 1 Điều 241 Luật Tố tụng hành chính; mặt khác, quyết định của Tòa án cấp phúc thẩm sẽ dẫn đến việc tồn tại một lúc 03 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với cùng một diện tích 153m2.
Trước đây, tại Công văn 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019, Tòa án nhân dân tối cao xác định việc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc xác nhận nội dung biến động trong trường hợp thực hiện hợp đồng là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không mang tính chất của quyết định hành chính cá biệt. Tòa án không đưa cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy tham gia tố tụng và không cần phải tuyên hủy giấy chứng nhận cấp cho người nhận chuyển nhượng. Khi Tòa án tuyên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án để giải quyết điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án.
Luật Đất đai 2013 và 2024 cùng quy định đăng ký biến động đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện xác nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu người sử dụng đất có nhu cầu) hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
Khi xem nội dung trích lược của Bản án hành chính sơ thẩm số 09/2021/HC-ST ngày 08/9/2021, có thể thấy Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ông Trần Văn T5 và bà Trần Thị T6 trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng theo quy định; sau đó ông T5 và bà T6 đã được cập nhật biến động tại trang IV giấy chứng nhận quyền sử dụng đất AK 842771.
Nếu áp dụng giải pháp pháp lý của Án lệ số 90/2026/AL xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bên thứ ba (cấp lại hoặc chỉnh lý biến động trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng) là quyết định hành chính, thì khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên nhận chuyển nhượng đã hoàn tất thủ tục đăng ký biến động đất đai, chỉ có Tòa án mới có thẩm quyền hủy nội dung biến động đất đai. Trọng tài thương mại Việt Nam không có quyền hủy, mặc dù Luật Đất đai 2024 quy định Trọng tài thương mại Việt Nam có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai. Khi đó, phán quyết trọng tài chỉ dừng lại ở việc xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hoặc bị hủy và giải quyết hậu quả của hợp đồng trong mối quan hệ giữa bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
Sau khi tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải quyết bởi Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam, nếu áp dụng quy định về hủy kết quả đăng ký biến động đất đai được quy định tại khoản 1 Mục XVI phần C Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 thì phán quyết Trọng tài thương mại không đáp ứng điều kiện có nội dung phải hủy kết quả đăng ký biến động đất đai; hoặc có thể bị Tòa án tuyên hủy nếu phán quyết có nội dung phải hủy kết quả đăng ký biến động đất đai, bởi nội dung này là quyết định hành chính và Tòa án mới có thẩm quyền hủy như giải pháp pháp lý của Án lệ 90/2026/AL.
Trong trường hợp Trọng tài thương mại chọn giải pháp kiến nghị hủy kết quả đăng ký biến động đất đai do hợp đồng chuyển quyền bị tuyên vô hiệu hoặc hủy như thực tế phán quyết của một số Tòa án, thì kiến nghị có là căn cứ để Văn phòng đăng ký đất đai hủy cập nhật biến động hay không thì chưa có cơ sở rõ ràng.
Thiết nghĩ, cần có hướng dẫn cụ thể về thẩm quyền của Trọng tài thương mại đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp lại, nội dung chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai, để hiện thực hóa thẩm quyền của Trọng tài thương mại lần đầu được ghi nhận tại Luật Đất đai 2024.
Nội dung bàn luận là quan điểm của tác giả cho mục đích nghiên cứu mà không phải hoặc cấu thành bất kỳ ý kiến pháp lý cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào. Tác giả rất mong nhận được ý kiến trao đổi, phản biện của bạn đọc.
Ls Phạm Văn Hưng – Công ty Luật TNHH VHP Lawyers
Tài liệu tham khảo:
- Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;
- Bộ luật Tố tụng hành chính 2015;
- Luật Trọng tài thương mại 2010;
- Luật Đất đai 2013 và 2024
- Công văn 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của TANDTC;
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025;
- Nguyễn Bá Nhất và Phan Việt Tiệp (2026), Vướng mắc trong việc hủy biến động đất đai theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Cổng thông tin điện tử TAND tỉnh Đắk Lắk,
- Công văn số 1476/VKSTC-V9 ngày 23/3/2026 V/v Giải đáp vướng mắc về kiểm sát việc giải quyết vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình;
- Án lệ số 90/2026/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 21/5/2026 và công bố theo Quyết định số 162/QĐ-CA ngày 29/5/2026.
