Ngày 13/8/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 229/NQ-CP, kèm theo Kế hoạch thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Nghị quyết 229/NQ-CP không sửa một điều luật nào, nhưng nói trước những gì sắp được sửa và sửa vào lúc nào, với người làm dự án, biết trước vẫn hơn. Dưới đây là những nội dung mà theo chúng tôi, chủ đầu tư nên lưu tâm.
I – Những Cánh Cửa Đang Mở
Đáng chú ý nhất là cơ chế gỡ “dự án da beo”. Phụ lục II định hướng để Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn và có sự đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất.
Có điều, thế nào là “phần lớn diện tích” và “đại đa số người sử dụng đất” thì chưa rõ định hướng. Những người sử dụng đất thuộc phần diện tích còn lại sẽ được bồi thường theo giá Nhà nước hay theo mức đã thỏa thuận với người sử dụng đất trước đó — khoảng chênh giữa hai mức ấy rất dễ trở thành tranh chấp, mà chủ đầu tư có thể là một bên.
Thứ hai, Phụ lục I giao Bộ Xây dựng trình Quốc hội trong năm 2027 nghị quyết thí điểm cơ chế “Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại” của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng. Đây là chế định mới ở Việt Nam. Với dự án đã kẹt cứng, không bán được cũng không sang tay được, ít nhất đó là một lối ra. Còn giá mua thế nào, nghĩa vụ của chủ đầu tư với khách hàng cũ được xử lý ra sao, thì phải chờ.
Thứ ba, định hướng giao đất lâu dài cho nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là chung cư (Phụ lục II) và hạn chế tối đa phân lô bán nền tại đô thị (Phụ lục III). Người làm chung cư cao tầng ở đô thị lớn được lợi rõ. Ngược lại, dự án đất nền đã ổn về pháp lý thì lại được hưởng sự khan hiếm về sau.
Nhưng cũng tại Phụ lục III, Bộ Xây dựng được giao quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình. Chỗ này rất dễ hiểu nhầm, nên xin nói rõ: (i) Thời hạn sử dụng nhà chung cư là tuổi thọ công trình — điều đã có trong Luật Nhà ở 2023; (ii) Thời hạn sở hữu căn hộ là giới hạn quyền sở hữu về thời gian — nội dung này từng được đề xuất năm 2023 và đã bị rút. Cách diễn đạt trong Nghị quyết, kèm mệnh đề “gắn với bảo đảm quyền tài sản”, nghiêng về nghĩa thứ nhất. Nói cách khác, đây chưa phải là sở hữu có thời hạn. Chỉ là việc nội dung này quay lại sau khi đã bị rút thì cũng đáng để theo dõi.
Ngoài ra, Nghị quyết còn nêu vài hướng khác như: chính sách ưu đãi cho nhà ở cho thuê — một phân khúc gần như chưa có nhà đầu tư tổ chức, cơ hội dài hạn và biên lợi nhuận mỏng; quỹ đất trụ sở dôi dư sau sắp xếp đơn vị hành chính, tuy vẫn phải chờ quy định về chuyển mục đích sử dụng; cơ chế dùng vốn Nhà nước thu hồi đất phụ cận công trình hạ tầng; và việc cụ thể hóa cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai tại Điều 219 Luật Đất đai 2024 — chế định đã có từ lâu nhưng chưa vận hành được.
II – Những Cánh Cửa Đang Khép
Điều đáng quan tâm là Nghị quyết chưa có định hướng xử lý các dự án đã được chấp thuận chủ trương, đã được giao đất, hoặc đang làm dở thủ tục theo Luật Đất đai 2024, khi Luật sửa đổi có hiệu lực.
Kế đến là việc thu hẹp cửa tiếp cận đất đai ngoài đấu giá. Phụ lục II định hướng giao đất, cho thuê đất chủ yếu qua đấu giá, đấu thầu, và quy định rõ điều kiện, tiêu chí, cơ chế giám sát cho từng phương thức. Hệ quả là vốn cần nhiều hơn, thời gian dài hơn, và lợi thế chuyển từ tốc độ làm thủ tục sang năng lực tài chính thật.
Với phân lô bán nền, đây không còn là một rủi ro pháp lý đơn lẻ mà là câu hỏi về cả mô hình kinh doanh. Có một chi tiết đáng lưu ý là nhiệm vụ này được xếp vào nhóm sửa Luật Nhà ở, chứ không phải Luật Kinh doanh bất động sản. Việc này có thể suy đoán là thay đổi về điều kiện phát triển dự án mà không chỉ từ điều kiện kinh doanh.
Về thuế và việc găm giữ đất, Nghị quyết thể hiện trong năm 2026 quy định rõ các trường hợp bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng, cùng chế tài xử lý đất đã giao mà không dùng; từ 2027 đến 2030: thuế cao hơn với đất bỏ hoang và chính sách điều tiết địa tô chênh lệch. Như vậy, chế tài hành chính đến trước chế tài thuế khoảng một năm. Ai đang giữ quỹ đất chưa triển khai sẽ đối mặt nguy cơ bị thu hồi trước, rồi mới đến chuyện thuế.
Một rủi ro có ảnh hưởng trực tiếp tới dòng tiền là chức năng quản lý giá đất sẽ chuyển từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường sang Bộ Tài chính ngay trong năm 2026. Nghị quyết không đề cập định hướng về việc xử lý chuyển tiếp các phương án giá đất đang thẩm định dở, các phương án bồi thường đã duyệt mà chưa làm xong. Với dự án đang chờ xác định tiền sử dụng đất, thêm vài tháng chờ trong giai đoạn chuyển giao thẩm quyền có thể có những ảnh hưởng quan trọng đến kế hoạch kinh doanh trước đó.
Cuối cùng, Phụ lục III yêu cầu công khai tình trạng thế chấp, tranh chấp của dự án, từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch bất động sản, khuyến khích thanh toán qua ngân hàng. Nhóm nghĩa vụ này thực chất là chuẩn hóa lại toàn bộ hạ tầng tuân thủ của doanh nghiệp, không phải chuyện thêm vài biểu mẫu. Và cũng cần nhớ rằng yêu cầu không dùng tiền mặt nằm cùng trục với khung phòng chống rửa tiền, nơi bất động sản là lĩnh vực trọng yếu.
Song song, Phần II.4 xác định tăng cường thanh tra đúng vào những khâu nhạy cảm nhất, với Bộ Công an tham gia điều tra, xử lý tội phạm trong lĩnh vực đất đai. Còn Phần II.5, khi bàn về cơ chế đặc thù để xử lý vướng mắc lịch sử, một vấn đề then chốt là “không hợp thức hóa các hành vi vi phạm”.
III – Quan Điểm Của Tác Giả
Nghị quyết 229 không thay đổi luật, nó chỉ cho biết cửa nào sắp khép và cửa nào sắp mở, trong lúc còn kịp để làm gì đó. Những gì siết lại — mở rộng đấu giá, hạn chế phân lô bán nền, buộc công khai thông tin — đều là tiếp nối của Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Những gì mở ra — gỡ dự án da beo, Nhà nước mua lại dự án, ưu đãi nhà ở cho thuê — đều là chế định mới, hoặc chế định cũ chưa thực thi hiệu quả.
Luật được xây dựng trong năm 2026, văn bản chi tiết có hạn tháng 2/2027, Kế hoạch yêu cầu nghị định, thông tư phải có hiệu lực cùng lúc với Luật. Nhiều khả năng Luật được thông qua cuối 2026 và có hiệu lực khoảng đầu đến giữa 2027. Đây chỉ là suy luận và thực tế thì các mốc trong nghị quyết điều hành có thể có độ trễ tùy thuộc bối cảnh.
Vì vậy, điều hợp lý lúc này có lẽ không phải chỉ là chờ, mà là hoàn tất những gì còn hoàn tất được nhanh nhất có thể. Rà lại danh mục dự án, đẩy nhanh các hồ sơ đang dở, nhất là hồ sơ chờ xác định tiền sử dụng đất.
Ls Phạm Văn Hưng – Công ty Luật TNHH VHP Lawyers
Email: hung.pham@vhplawyers
Điện thoại: 0906 79 11 86
Bài viết được VHP Lawyers biên soạn nhằm cung cấp thông tin tổng quan về định hướng chính sách để tham khảo mà không cấu thành bất kỳ ý kiến tư vấn pháp lý cho bất kỳ vụ việc cụ thể nào. Chúng tôi rất vinh hạnh khi nhận được bất kỳ ý kiến phản biện hoặc đóng góp nào của Quý vị.
